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目前楼市低迷之风随着政策频出，也呈现出传导效应，一个个的城市沦陷。就好像救市政策一样，你方唱罢我登场，一个回合接着一个回合，然而效果却不尽人意。

今天就来聊聊为什么救不动？话不多说，直接讲干货。

一、政策力度不同：

之前是全国性的政策刺激，没有任何政策的约束，而当下基本二线以上城市都有限制政策的约束。一线带动二线，二线带动三四线，市场便全面复苏。08年4亿救市，首付2成，利率七折，部分城市买房还有现金补贴，契税优惠，拆迁安置、经适房实施货币补贴，将需求推向市场。

当下，房住不炒是原则是底线不能破，就等于各地都只能做命题作文。有针对性，试探性的有的放矢。多数的政策基本未见成效，造成政策一轮又一轮，试探再试探。偶尔出台个有针对性有效果的政策，就会紧急叫停，所以政策一日游，半日游的情形，我们就不难理解为何会发生了。

不同的政策力度，肯定会造成不同的市场反响，当下如果也跟当时一样力度的政策，楼市也一定会有起色，但房住不炒不允许。

二、行业背景不同

之前行业的分化未形成，大城市好，小城市就会跟着好，大城市差，小城市就会跟着差，行情是个传导的过程。而如今一线城市依旧坚挺，二线城市有好有坏，三四线城市基本放弃抵抗。全国房地产市场除了极少数城市外，已基本沦陷，并且随着舆论的传播，沦陷的城市在增加，困难程度也在增加。

经过疯狂的高周转模式后，导致行业风险凸显，债务违约，停工，烂尾。整个行业的信誉和口啤急转直下。

之前行业是周期性的下行，横盘，上涨。而这次行业下行是国家产业结构调整和经济转型必经的阵痛。

三、供需关系不同

高周转模式并未在市场盛行，各地的供应量也远远小于当下，2008年房地产投资额3万亿，开工面积27亿平方米。2021年房地产投资额14.7万亿，开工面积80.6亿平方米。

2008年城镇化率不过45%左右，城市发展与扩容空间巨大。并且大学扩招之后，大量的年轻人涌入城市，参与到城市建设当中，加之城市发展导致城市人口增长速度加快。造成大量的购房需求。

目前城镇人均居住面积已经达到40㎡，乡镇人均居住面积是50㎡。2021年底城镇化已经到了65%左右，北，上，津已达到80%，超过70%的省份达到8个。未来发展速度应该会趋缓，市场的总量触顶空间在逐渐缩小。

房地产高速发展这么多年，有购买能力的该买的都买了，买不起的还是买不起。改善的需求会一直存在，但总量也是有限的。

全国各地的楼市空置率较高，很多家庭拥有多套房或作为投资用途的房屋空置情况较为普遍。按人口总量与房屋总量来计算的话，需求天花板见顶，市场容量就会有限。

年轻人的生育意愿在下降，所以人口增长将很快进入负增长时代，市场需求进一步萎缩。

综合以上因素，房地产的发展已经到了拐点时代，即将触顶行业发展天花板，供需关系失衡。

四、购买欲望不同

以长沙为例，2015年房价6000左右，2008年应该只有4000左右的均价。很多人通过几年的积攒，都能买得起房。

而现在大约12000左右，房价翻了倍。这还是在长沙，房价控制较好的城市，试想房价涨得更高的城市，有多少人还能买得起房。

2008年国家高铁，西部大开发，各城市也加大基础设施的投资建设，因内GDP增速接近9%，虽遇金融危机，但与当下的疫情，失业，国内外经济形势都不好的情况相比，市场预期要高于现在。

舆论都在喝衰楼市，得出的结论就是，房价停止上涨，金融属性消失，炒房者被套牢，所以大大削减了人们的购房欲望。

没有了有力的政策支持，如此往返重复出台政策，购房者的信心会更加难以挽回。只会造成更浓厚的观望。

收入预期的下降，烂尾项目的恐惧，加上自身对高房价的怨气叠加舆论喝衰的传导，大部分有需求的人已迷失在楼市陨落的观念里，购买欲望下降，购买信心缺失。

结语就不写了吧！

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